降息了，房贷月供能省多少？楼市“小阳春”或可期
今天央行下调5年期及以上LPR，LPR降息25个基点，即从4.20%下调至3.95%。此次，全国开启了最宽松的降息周期，对于房贷政策具有积极的影响。最低房贷利率到3.45%此前，2021年7月，全国房贷利率政策最严厉的时候，当时银行贷款额度明显收紧，各地纷纷上浮基点，房贷利率创下历史最高水平。2023年6月进入购房政策宽松的阶段，当时各类购房政策持续宽松，房贷利率也积极下调。但后续利率相对稳定，LPR连续8个月没有调整。2024年1月，购房政策进一步宽松的阶段，各地也积极落实了房贷“双降”政策，同时一些城市进一步突破了房贷利率定价下限。此次一次性将LPR下调25个基点非常罕见，客观上或将引导房贷在内的中长期资金利率下行。据上海易居研究中心统计显示，基于全国20个重点城市的统计数据，以上四个节点房贷利率分别为5.57%、4.15%、3.95%和3.70%。若从最高利率进行计算，当前房贷利率下调了至少187个基点。按“100万贷款本金、30年等额本息”的房贷案例计算，其房贷利率最高点时的月供额为5722元，而现在则为4603元，累计减少1119元。若是在大城市贷款500万，则每个月可以少还约5500多元。基于1月份各城市的房贷利率，以及此次LPR的调整状况，上海易居研究中心统计分析后续各地可以执行的最低房贷利率极可能形成梯队，并呈现几个重要的特征。第一，全国所有城市房贷利率均进入到4.0%以下的水平。即便是房贷利率最高的城市北京，其房贷利率也将从4.2%降低到3.95%。第二，房贷利率最低的城市，甚至可以做到3.45%。此类城市属于高能级城市，部分城市尤其是中小城市房贷利率低于3.5%的可能性会非常大。第三，房贷利率不断接近公积金贷款利率（3.1%），办理房贷成为具有高性价比的一件事。此类重点城市的房贷市场将呈现持续活跃的态势。存量房贷利率调整看重定价日易居研究院研究总监严跃进认为，本次大幅度降息对房贷定价和房贷发放等都有积极影响，主要在三个方面：第一，此次LPR的调整，充分说明今年对中长期贷款资金发放落实了宽松和降成本的导向，具有非常强的信号意义，有助于进一步稳定预期和降低资金成本，对购房在内的中长期投资消费等都有积极作用。第二，此次政策调整，将传导到银行房贷的定价工作中。按过去的操作逻辑，一般LPR下调后的第二天，各银行都会陆续发布公告和公布最新一期最低房贷利率。这也意味着2024年2月21日开始，购房者将享受到更低的房贷利率，进而增强了购房的积极性。第三，此次政策对存量房贷利率的降低也有积极的影响，当然具体如何调整，要看具体银行的重定价日和定价规则。一般来说，房贷利率的重定价日是每年的1月1日或贷款的发放日(不同银行政策不同)。对于存量房贷来说，会在利率重定价日当天，按照最新LPR报价利率加上合同约定的基点得出新的利率，在下一周期执行。如果重定价日选择在每年1月1日，就要等到明年1月房贷利率才会调整。若重定价日为2月21日，那么从明天(2月21日)开始执行新的利率。部分银行则按照合同约定，如合同约定按季重定价，贷款利率则会随LPR按季调整而变化；如合同约定按年重定价，若以合同签订日或贷款发放日满整年的日期作为对应日，贷款利率将随对应日的LPR调整而变化；若没有具体约定，贷款利率则会在每年1月1日随当日的LPR调整而变化。楼市“小阳春”有戏了广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提醒，在存款利率大幅度下调的情况下，保本理财利率也跟着降到历史低位，按揭贷款利率与保本理财利率的剪刀差扩大，前者基本为后者的2倍。在房价下跌或存量浓厚的下跌预期的情况下，承担高利率买一项价格下跌的资产，这是非常不划算的。因此，只有降低按揭利率，缩减与保本理财利率的剪刀差，才能激励居民加杠杆。稳定地产杠杆率，稳定流向地产的资金，从而修复地产的金融加速器效应，缓解紧缩的局面，这也是此次定向降息的目的。李宇嘉认为，今年稳就业、稳增长的压力加大，政策重心重新回到宽松框架，但基于居民就业、收入预期较为疲弱的考虑，政策除了在需求端刺激以外，更重要的是降成本，此次一次性降低25个基点，就是降成本的考虑。降成本与稳就业、稳预期结合，才能激励居民释放消费潜力和欲望。严跃进认为，此次LPR降息25个基点，进一步为房贷政策宽松创造了良好的条件。随着今年住房消费市场的复苏，房贷利率政策结合其他购房政策将充分发挥组合效应，对于房地产市场的企稳复苏和向好发展等都有积极的影响。有深圳机构人士表示，本次央行大幅降息，对刺激楼市成交，尤其是二手房交易量有积极提振作用，为3月“小阳春”做好充足准备。责编：张骞爻校对：祝甜婷
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